Location courte durée : ce que dit la loi (120 nuits, mairie, loi Hoguet, taxe de séjour)

Louer un logement quelques nuits sur Airbnb ou Booking est encadré par un ensemble de règles nationales et locales qui se sont durcies ces dernières années. Une conciergerie sérieuse les connaît et vous aide à les respecter, mais la responsabilité reste la vôtre. Voici l'essentiel à savoir en 2026, en distinguant ce qui vous incombe et ce qui incombe à la conciergerie.

Résidence principale ou secondaire : tout part de là

Votre résidence principale est le logement que vous occupez au moins huit mois par an. Vous pouvez la louer en courte durée dans la limite de 120 nuits par an, sans autorisation particulière. Les communes ont désormais la possibilité d'abaisser ce plafond jusqu'à 90 nuits, et plusieurs l'ont fait. Les plateformes bloquent automatiquement le calendrier une fois le plafond atteint.

Une résidence secondaire (ou un investissement locatif) n'a pas de plafond national de nuitées, mais elle est soumise, dans de nombreuses communes, à une autorisation de changement d'usage : le logement passe du statut d'habitation à celui de meublé de tourisme. Cette autorisation peut être refusée, limitée dans le temps, ou conditionnée à une compensation (transformer une surface équivalente de bureaux en logement), ce qui est très coûteux à Paris et dans certaines grandes villes. Renseignez-vous auprès de votre mairie avant d'acheter ou d'investir dans des travaux.

La déclaration en mairie et le numéro d'enregistrement

Dans la majorité des communes touristiques et dans toutes les grandes villes, vous devez déclarer votre meublé de tourisme en mairie et obtenir un numéro d'enregistrement à 13 chiffres, à faire figurer sur chaque annonce. Sans ce numéro, la plateforme peut retirer l'annonce. La procédure se fait en ligne, en quelques minutes, sur le téléservice de la commune. Un registre national des meublés de tourisme est en cours de déploiement et généralise progressivement cette obligation.

Cette démarche est à votre nom. Une conciergerie peut vous accompagner, mais ne peut pas la faire à votre place sans mandat.

Le règlement de copropriété

Avant toute location, vérifiez que votre règlement de copropriété n'interdit pas la location meublée de courte durée. Une clause d'« habitation bourgeoise exclusive » peut suffire à l'interdire. Depuis la loi de novembre 2024, une assemblée générale peut voter l'interdiction de la location de courte durée à la majorité des deux tiers dans les copropriétés à usage d'habitation. Ne comptez pas sur la conciergerie pour vérifier ce point : c'est votre responsabilité.

La taxe de séjour

Le voyageur paie une taxe de séjour par nuit et par personne, fixée par la commune. Sur Airbnb et Booking, la plateforme la collecte et la reverse directement à la commune dans la plupart des cas. Si vous louez en direct, c'est à vous (ou à votre conciergerie mandatée) de la collecter, de la déclarer et de la reverser, généralement chaque trimestre.

La fiscalité : ce qui a changé

Les revenus de location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Pour les meublés de tourisme non classés, le régime micro-BIC s'applique désormais avec un abattement de 30 % et un plafond de 15 000 € de recettes annuelles. Au-delà, ou si vous avez des charges importantes (commission de conciergerie, travaux, intérêts d'emprunt, amortissement), le régime réel est souvent plus avantageux : la commission de conciergerie y est intégralement déductible. Faire classer son meublé (étoiles) permet d'accéder à un régime plus favorable. Ce point mérite l'avis d'un expert-comptable.

Ce qui s'applique à la conciergerie

La loi Hoguet

Une conciergerie qui encaisse les loyers pour votre compte et vous les reverse exerce une activité de gestion immobilière au sens de la loi Hoguet. Elle doit alors détenir une carte professionnelle « gestion immobilière » délivrée par la CCI, une garantie financière et une assurance responsabilité civile professionnelle. Beaucoup de petites conciergeries contournent l'obligation en ne touchant jamais l'argent : les loyers sont versés directement par la plateforme sur votre compte, et la conciergerie vous facture ses prestations. Les deux montages sont légaux ; ce qui ne l'est pas, c'est d'encaisser sans carte.

Le mandat écrit

Quel que soit le montage, un contrat écrit doit définir les prestations, la rémunération, la durée, les conditions de résiliation et les responsabilités de chacun. Sans écrit, aucune des deux parties ne peut faire valoir ses droits en cas de litige.

Les assurances

La RC professionnelle de la conciergerie couvre ses fautes (clé perdue, oubli d'un ménage, mauvaise gestion). Elle ne couvre pas les dégradations causées par les voyageurs. Pour celles-ci, vous disposez de la garantie de la plateforme (AirCover, qui a ses limites et ses délais de déclaration), d'une caution éventuelle, et surtout d'une assurance dédiée à la location saisonnière à souscrire vous-même, la seule qui joue aussi sur les réservations en direct. Prévenez votre assureur habitation : une location non déclarée peut entraîner un refus de garantie.

Le partage des responsabilités en pratique

Les sanctions

Louer sans numéro d'enregistrement, dépasser le plafond de nuitées ou louer une résidence secondaire sans autorisation de changement d'usage expose à des amendes civiles pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros par logement, en plus du retrait de l'annonce. Les grandes villes ont renforcé leurs contrôles et croisent les données des plateformes. Une conciergerie locale compétente vous alertera avant que vous ne soyez en infraction : c'est aussi pour cela que l'implantation locale est un critère de choix décisif.

Cet article est une synthèse d'information générale, à jour à sa date de publication. La réglementation évolue vite et varie selon les communes : vérifiez toujours auprès de votre mairie et, pour la fiscalité, auprès d'un professionnel.